【权益关注】小区车位紧缺,业主如何用好手中权利?

梅州网  www.meizhou.cn  2018-08-09 10:38   来源: 梅州日报
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  ●陈垚

  随着城市汽车保有量持续攀升,商品房小区停车位紧缺的问题日益凸显,并由此引发了业主和开发商之间、业主和物业公司之间、业主之间的多重矛盾。笔者在现行法律法规的基础上,结合多年办案经验,总结出地上公共停车位管理使用的法律意见,供业主参考。

  小区停车位可以分为地下车库和车位,其中,地下车库可以分为私人车库、人防车位等。地上车位的权属较为复杂。依据《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”可见,地上车位分为两类:一种是建筑区划内的地面停车位所有权属于开发商,业主和开发商可以通过约定的方式确定业主有偿或无偿使用车位。另一种是占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。在物业管理中可以约定使用公共车位是否需要支付一定的费用,当然也可以无偿使用,同时关于费用的支付可以约定自行收取还可委托物业进行收费。

  我们这里主要探讨业主如何对拥有共有权的地上车位行使好权利:

  一、业主共有地上车位管理使用必须由业主大会投票,过半数业主同意。

  (一)车位租赁。对于车位特别紧张的小区,业主普遍认为有确立车位租赁规则的必要,需要按照一定程序来操作。首先,业主委员会要将方案交由业主大会讨论决定,须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;报送有关行政管理部门审批同意;最后,物业公司根据业主大会制定的分配使用方案做好管理工作。

  小区业主租用地上公共车位后,根据承租车位性质不同,一般区分为固定车位与非固定车位,其依法享有对特定车位占有使用之权利,物业公司应当按约定向小区业主提供固定车位或不特定车位进行使用。

  (二)其他分配方式:1.摇号分车位。摇号分配车位的方式较为普遍。为保证车位分配公开、公平,首先要充分征求业主的意见,保证走访每一户业主;其次,摇号过程公开透明,摇号现场邀请业主到场,可以请公证处进行现场公证。此外,对于没有摇到号的业主车辆停放问题,物业也要积极采取措施帮助协调,比如与相关部门协商车辆在小区外临时停放。2.计时收费。这种方式不固定车位,业主停放需按小时收费,多停多收费。主要是为了调节车位使用效率,对访客临时停车和业主停车采取不同的收费方式,这样可以做到有效调节车辆停放时间,车位使用效率大大提升。3.先到先停。有部分小区对地上车位不设置固定车位,面向全体业主开放,采取“先到先停”的方式。业主进入小区需刷门禁卡,进入小区后采取就近停放原则,小区车位全部停满不再放行进入。

  二、业主使用共有车位权利性质是物权非债权。处分共同共有物需要依照法律规定,业主共有地上车位不能任意买卖或者“随房出租”。必须优先满足业主的需求。无法满足部分业主需求的情况下,必须由业主大会决定共有车位的使用规则。

  (作者系广东圣图托斯律师事务所律师)

责任编辑: 张开帆

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