梅州楼市“期中考”成绩出炉,你觉得怎么样?

梅州网  www.meizhou.cn  2018-07-06 10:18   来源: 梅州日报
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  2018年的上半年已过,梅州楼市“期中考”悄然而至。不同于2017年的火热,2018年梅州楼市显得更为“沉稳”且有些微下调。数据显示,上半年梅州全市商品住宅成交量为17153套,同比下跌4.1%;成交面积为222.84万平方米,同比下跌1.7%;成交均价为6681.34元/㎡,与去年同期相比每平米约上涨了1427元,上涨幅度达27.2%。

  从区域上看,上半年梅江区仍为成交主力,但数量优势明显减弱。而梅县、五华和丰顺三县“平分秋色”,购房者对五华、丰顺这两个区域的关注度提升明显。其中上半年丰顺房价均为“6”字头,在城区以外各个县中处于前列。

  就城区而言,上半年江南片区成交量为1949套,同比下跌28.1%;成交面积为26.1万㎡,同比下跌22.8%;成交均价为6681.3元/㎡,同比上涨27.8%。江北片区量价齐升,成交量为2165套,同比上涨24.4%;成交面积为29.3万平方米,同比上涨26.3%;成交均价为7686.9元/㎡,同比上涨13.1%。梅县区则与江南一样呈现价升量跌的状态,且成交量跌幅较大,达到41.1%;成交面积为33.4万平方米,同比下跌43.6%;成交均价为6878元/㎡,同比上涨33.1%。

  文/制表 钟文丽

  图 吴腾江

  【数说楼市】

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  【四大关键词看梅州楼市】

  关键词一:房贷政策

  银行房贷政策,成为2018年最受购房者关注的热点。3月初,继房贷利率不断上调后,梅城购房首付比例也出现了调整,多家银行已将首套房最低首付比例从3成提高到4成,二套房执行5成甚至6成的首付标准,异地户籍贷款则首套房为5成以上。同时,记者从我市银行业人士处了解到,房贷的放款速度也在不断减缓,从申请贷款到发放贷款,平均需要半年甚至更长时间。同样能提供贷款的公积金,放款速度则比商业贷款更慢。

  银行方表示,由于受国家严格的房地产政策调控影响,银行住房贷款的规模趋紧,加上当前银行的资金成本不断增高(如目前居民存款利率基本上都执行上浮30%至50%)的情况下,住房贷款利率确实呈现单边上行趋势,而且也因此造成较多客户贷款无法及时放款,下半年放款速度则有望得到改善。

  业内人士认为,上调首付比例既是银行对信贷风险把控的自我调节,也是国家对于三四线城市房价上涨过快的应对之策,房贷收紧意在抑制泡沫。

  关键词二:精装房

  上半年,梅城多家房地产被曝出现精装房质量问题。记者调查时发现,关于精装房的投诉问题主要集中在验房时发现“货不对板”。专业人士认为,关于房屋质量问题则将在2019年更加受到关注,主要是因为多家大房企都将于明年交楼。

  据住建局相关工作人员介绍,商品房工程作为一个特殊的商品,由于其施工周期较长,使用的材料物理性能存在差异,施工工序繁杂以及手工操作存在偏差,发生质量缺陷的可能性客观存在。工程质量问题不是固定在一个时期出现在施工过程的,竣工验收没有出现的质量问题,可能在使用中出现。所以,对于工程竣工交付使用后出现的质量问题,国家实施质量保修制度,施工单位必须严格履行保修义务。

  关键词三:微信选房

  今年6月五华碧桂园·凤凰城项目开盘时采用的微信选房模式,一下子成为了人人热议的话题。下旬,芹洋碧桂园东湾国际项目也采用了微信选房这一新模式。进入互联网+时代,微信选房正成为房地产互联网化的新趋势。

  微信选房,顾名思义就是开发商利用微信来取代线下开盘选房的一种方式。业内人士表示,使用微信选房有许多好处。一是省钱。以往楼盘现场开盘需要做许多准备工作,如场地布置、通知顾客到场、安排安保人员、安排停车、签到、现场点心饮料等费用,基本下来需要20~30万元花费。而采用微信网上选房则可以减少成本,同时减轻工作人员工作量。二是省时间。对于开发商来说,时间就是金钱,如果说现场开盘要花费几天,而在线选房软件就短短的几分钟甚至几十秒内就能完成开盘,大大节省了传统开盘时间。三是省事。碰上房子好卖,现场人员控制上就得下功夫了,如果控制不好避免不了出现闹事等情况,比如争抢的情况等等。

  当下,微信选房在国内已很普遍了,据悉当前VR看房模式也在一些地方出现,可以说看房子、感受房子、选房子都将在网络中实现,未来在政策允许的条件下购房者或许在任何地方都可以购房了,这或将成为未来的一种购房趋势。

  关键词四:土地交易

  近年来,随着梅州不断发展,城市价值日益凸显,越来越多的大房企选择落子梅州。然而,虽然开发商在梅拿地意愿强烈,但上半年梅州土地供应整体不足。今年以来,全市居住用地成交共16块,成交仅限梅县、兴宁、大埔和蕉岭四个区域。梅城区江南江北今年上半年并无土地供应,土地资源用地紧张。梅州全市土地总成交面积约为153153㎡,其中梅县区土地交易面积占63.4%,占据“半壁江山”。

  土地拍卖联合开发,是梅州房地产市场发展的创新模式。3月8日,雅居乐深圳区域公司公布,将与中南置业合作开发梅州梅县区优质地块。双方合作开发的地块位于梅县区扶大高管会三丰村,于2018年年初由中南置业竞得。当时,该地块经118轮激烈竞拍最终以39600万元的价格成交,楼面单价为3402元/㎡。据竞拍者介绍,合作开发符合双方的发展战略,是资源共享,也是为了更好地实现双赢,未来这一模式也会成为大地产联合发展的趋势。

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  【大咖论市】

梅州市房地产行业协会常务副会长姚良锋

梅州市房地产行业协会常务副会长姚良锋

  观点:年底推盘量加大成交量将随之增加

  姚良锋在接受记者采访时说道,下半年梅城将迎来一波新的推盘高潮,江南新城以及芹洋半岛这两块区域的表现将较为突出。时光梅州、保利地产、万象江山拟于下半年进行较大的推盘计划。芹洋半岛则有碧桂园、恒大、奥园、融创置地等大房企竞相绽放。而新县城由于客都大桥的通车以及高铁时代即将到来,将成为江南梅水路之后的又一掘金热土。

  谈及梅州房价,姚良锋认为下半年房价将保持稳定状态,既不会和去年一样大幅上涨,但也不会出现大跌,而是平稳向前发展。“梅州万元楼盘只是集中在江南几个大楼盘中,而梅江区整体均价处于‘8’字头,新县城均价则在‘7’字头左右。当前梅州整体收入水平在提高,这一价格对于梅州而言还是处于可接受范围内的。此外梅州高端楼盘购买者主要为四五十岁的改善型需求购房,这类人群本身就有两至三套房,而自有房产价值也在不断提升中,因此万元盘于这类人群而言还是可以接受的。”

  此外,姚良锋还预估下半年银行放款速度也将加快,这也意味着购房者的等“贷”时间将缩短。他告诉记者,随着上半年积压的存量业务的逐渐消化,部分银行的放款速度已开始加快。

梅州市房地产行业协会秘书长钟辉

梅州市房地产行业协会秘书长钟辉

  观点:县域房地产市场将有较大发展空间

  钟辉认为,下半年以五华、丰顺、兴宁等为代表的县域房地产将迎来一轮蓬勃发展。除碧桂园、奥园等大房企在各县进行布局以外,敏捷落子五华,保利、富力、恒大也纷纷寻求机会在各县布局,下半年各县将迎来品牌房企争相开放的新局面,品质人居理念将渗透到各县,共开蓬勃之花。

  县域地产即将迎来前所未有的发展机遇。首先,近年来梅州城区房地产市场的不断发展使得城区土地资源日益减少,且竞争日益激烈,而有着广袤土地资源的县域市场能够让品牌房企有更大的发挥空间。尤其是一些区位优越、人口较多、经济发达的区域,更是兵家必争之地。此外,随着城镇化建设的不断进展、县域配套的不断完善、交通路网的日渐顺畅,各县自身也将吸引越来越多的品牌房企进驻,而大房企也将为各县域经济带来新面貌,带动县域地产品质水平的整体提升。拥有雄厚资金的大企业,利用其先进的操作手法,带来了规划超前、设计合理的产品,改变了区域的配套和面貌,对于居住价值的提升不言而喻。这一点,碧桂园及奥园地产的各县域项目中早有体现,其楼盘品质和物业服务均受到各县区置业者的好评。

  住建局发声:

  加强对县域房地产市场的监管  着力发展梅州住房租赁市场

  市住建局在接受记者采访时谈到,下半年相关部门将继续加强对房地产市场的监测和调控,并将工作重心深入到各县,从而保障全市房地产市场平稳健康发展。比如加强对商品房预售行为的监管、对开发商“五证二书”的检查、对住房维修专项基金的管理等方面开展工作。同时要加强市场诚信体系建设,建立守信激励、失信惩戒的机制,营造诚实守信的市场环境。同时,住建部门将联合工商等主管部门,建立工作联动机制,形成工作合力,共同查处企业的虚假宣传、合同欺骗、哄抬价格等行为。

  此外,住建局下半年将着力推进梅州市住房租赁工作。为积极响应省委深改组关于“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障制度”的重要任务,下半年相关部门拟建立国有住房租赁企业,搭建政府主导的住房租赁管理服务平台,旨在为市民提供网上房源发布、房源验证、人员身份认证、合同网签、合同备案、租金支付等住房租赁信息服务及政府监管功能。

  据了解,去年11月底市住建局已与建设银行梅州分行签订了《梅州住房租赁发展战略合作意向书》和《梅州市住房租赁交易服务系统建设合作协议》,借助建设银行的力量,目前住房租赁服务平台基本框架已搭建好。另外,建设银行初步确定未来五年内,向梅州市住房租赁市场参与主体授信30亿元,今年提供3亿元资金,支持梅州培育发展住房租赁市场。

  网友发声:梅州人眼中的楼市

  上周,本报在《楼市周刊》进行了楼市关键词征集活动,面向市民征集了最能反映2018上半年梅州楼市的关键词。截至发稿前,活动点击量达7百多次,市民分享了自己对上半年楼市的看法和观点。

  “老余先生”:楼市将逐渐趋于稳定,刚需有望在下半年迎来一波释放。

  “公式系客家人”:希望梅城楼市健康稳定,不急升急降,推动优质扩容提质,完善路网结构,配套设施,江南新城、梅县新城、芹洋新城加快建设。

  “我是张三丰”:讲讲都是泪,想想就好了,梅州价格在6000-7000比较合适。

  “警钟长鸣”:中央最近棚改政策收紧,梅州是人口流出的城市,房价可能会有所回落,但市中心和高铁区域房价会很坚挺。

  “随缘”:应该限制购房套数,价格偏高,跟实际工资不符合,期望下跌。

  “地产人”:希望楼市继续涨,租赁市场火爆,租金上涨。

  “笑口常开”:上半年比较萧条,遇上严政,下半年应该会有所好转。

  “长乐”:二套房增值税和店铺交易税太贵,放宽房贷。

  “介个老李”:不要泛滥做地产,要求务实保证质量,不要再破坏梅州原有自然景色。

  “石头”:我觉得房价高,有很多原因:一是人民收入水平显著提高;二是人民对未来房价的高期待;三是人民没有什么好的投资渠道。房子是目前公认的保值渠道。有时间感叹,还不如抓紧努力赚钱。

 

责任编辑: 张开帆

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