燕郊二手房均价跌了一万 炒房客资金成本陡升

梅州网  www.meizhou.cn  2017-07-31 10:20   来源: 北京青年报
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时隔四个多月之后,北京青年报记者重返燕郊发现,燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。当地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示,燕郊房价普遍下跌近三成,前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。由于无人问津,燕郊镇已经有数十家中介门店被迫关闭。作为北京楼市晴雨表的燕郊十多年来一直走不出暴涨暴跌的怪圈。这一次,燕郊楼市会告别这个怪圈吗?

燕郊素有北京楼市“晴雨表”之称。过去的十多年里,燕郊楼市一直随着北京房地产市场的变化而跌宕起伏,涨的时候比北京快,跌的也快。自今年3月21日起,河北省三河市先后出台了两次调控政策。时隔四个多月之后,北京青年报记者重返燕郊发现,燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。当地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示,燕郊房价普遍下跌近三成,前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。由于无人问津,燕郊镇已经有数十家中介门店被迫关闭。另外,伴随房价下跌的是燕郊租金的整体下跌,这让燕郊房子的高企租售比显得更加刺眼。燕郊楼市将何去何从?对于这个问题,深陷燕郊楼市的各方力量都在博弈,并有自己的期待。

探访

售楼一条街的冷热两重天

前日上午,北青报记者驱车从通燕高速前往燕郊。刚出白庙收费站,就看到数名售房中介站在路边,兜售燕郊的房产,只要有人停车,他们便往车里塞进燕郊一些楼盘的资料。这里距离燕郊,还有两公里的距离。一名燕郊人士称,现在燕郊楼市行情不好,一些中介关了门店,变成散兵游勇,跑到白庙高速出口去招揽客户。

地铁概念楼盘“首尔·甜城”成交冰冻,价格下跌近三分之一,小区中介几乎无人问津。

从通顺路进入燕郊燕灵路,这里是燕郊有名的售楼一条街,这里几乎可以找到燕郊所有的新房项目,固安、大厂、香河也有不少项目在此处有接待中心。除了新房之外,二手房、贷款、建材,都能在这里搞定。今年年初,北青报记者曾到这里探访,当时这里人满为患,每个售楼处服务人员都忙得不可开交。而4个月之后,这里却显得异常冷清。一些售楼处已经关上了大门,即使还在开业,也几乎无人问津,某售楼中心项目区域沙盘上落了薄薄的一层灰尘,置业顾问们三三两两地坐在一起闲聊。

北青报记者来到一家中介门店,一个置业顾问直接说:“你是要卖哪个小区的房子?”当记者表示不是卖房而是想看看房子的时候,该中介表示了惊讶,他说最近都是前来咨询卖房的多,已经好几天没有见到来买房的了。

据燕郊一家房产中介人士介绍,楼市调控之后,售楼一条街一夜入冬,炒房客作鸟兽散。大小中介门店就关了几十家,一些经营多年的大门面也开始转让,很多中介都转战河北其他地方去了。仅存的中介也开始改变薪酬机制,许多小中介不再提供底薪,中间管理层则是没有业绩就降职,很多人扛不住就离职了。

紧挨北京的燕郊售楼一条街,是燕郊面向北京的一个重要门户。这条街在燕郊楼市的扩张期快速发展,周边的商业快速聚集起来,但这条街的“无序、混乱、拥堵”也出了名。如今,燕郊楼市遇冷,这条街的许多商业也都没有了生意,附近的小餐馆也跟着不景气,变得门可罗雀,一些建材五金小店、家居装饰公司甚至直接关张。

燕郊当地政府似乎也已经注意到了这条街存在的问题。前些年,楼市生意火爆,马路两旁的门店都拼命往人行道方向扩建,以建立招揽顾客的优势。这样,在这条街的两侧,就形成了一批违建,这条连接北京的道路也变得越发拥堵。北青报记者注意到,马路两侧一些售楼中心的墙上,已经画上了大大的“拆”字。据介绍,燕郊的当地政府,已经下定决心要整治这条“售楼街”。

变化

燕郊房价快速跌至一年前水平

燕郊楼市“色变”开始于今年3月河北三河出台的楼市调控政策。自3月21日开始,河北省三河市先后出台了两次调控政策:第一次是廊坊区域出台的限购政策,对非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;6月6日,三河市再次出台调控的“补刀”政策,非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高对非本地购房者带来购房资金压力,而针对当地纳税或者社保证明的要求则断了炒房者的路。不论是炒房团还是在燕郊置业的北京客群,在燕郊纳税和交社保达到三年的可能性几乎为零。

两次调控的力度之大远超预期,燕郊楼市迅速遇冷。那么,调控要达到什么样的效果?对此,廊坊市政府今年6月2日的公告曾明确,要进一步完善工作机制,建立房地产调控联席会议制度。要努力把房价稳定在2016年10月水平上,确保环比不增长。

“但实际上,燕郊部分区域的成交价已经跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名链家门店的置业顾问告诉北青报记者。根据这名置业顾问的观察,以及掌握的成交数据来看,燕郊的成交均价总体上已经下跌了近三分之一。一些热点小区成交均价相比最高点时每平方米跌去了1万元。

链家地产APP的成交数据印证了该置业顾问的说法。成交数据显示,首尔甜城7月某套3室2厅的住宅成交价为24824元每平方米,在3月份时的同户型住宅则以36000元每平方米左右的价格成交,降幅达到30%;福泽御园7月2室1厅的成交价为19091元每平方米,3月同户型成交价最高为31000元每平方米,降幅接近40%。福城上上楼五期某2室1厅在7月以19218元每平方米成交, 3月份时同类型住宅的最高成交为30383元每平方米,降幅超过30%;星河皓月一套2室1厅的住宅在7月成交价为25489元每平方米,而3月份该小区的成交价多在30000元每平方米左右,降幅超过15%。

燕郊二手房均价跌了一万 炒房客资金成本陡升

在今年3月,燕郊部分热点小区的成交均价奔着4万元每平方米去,如今已经清一色跌到两万多元,燕郊已经几乎没有了3万元以上的楼盘。燕郊一家高端楼盘,原定近期开盘,开盘价4万左右,但当天的楼市行情已经让这家开发商不敢在近期开盘了。

燕郊房价下跌的同时,买房客的议价空间也在增大。燕郊东方夏威夷附近的一家中介门店人员告诉北青报记者,截至7月18日,该中介在燕郊一共成交了40套房源。多数都有谈价空间,谈价数额在1万元到42万元不等,这与此前楼市上涨中业主的“跳涨”形成了鲜明对比。

聚焦

新房“捂盘”价格仍坚挺

北青报记者注意到,与二手房市场的急速下跌相比,燕郊新盘的价格依旧处于高位。燕郊目前的新盘还有房源的包括首尔·甜城、碧桂园、水榭花城、港中旅海泉湾、御东郡、汇福悦榕湾等为数不多的楼盘。北青报记者获悉,这些有房源的新楼盘在目前的市场环境下多数选择不开盘或者少量开盘。一名燕郊地产人士称,开发商都在“捂盘”对赌,不会在这个时候选择降价出售。

当地房企燕达集团开发的首尔·甜城是上一轮燕郊楼市上涨的领头羊,燕郊房价从1万元、2万元、3万元到突破4万元,背后都有首尔·甜城的影子。2016年十一期间,媒体公开报道显示,首尔·甜城抛出售价4万元每平方米的单价,这比2013年最初的价格上涨了近5倍。这一报价被曝光后,因售价过高被当地房管局叫停,燕达集团也随后否定了这一报价。

北青报记者获悉,以地铁平谷线正式开工建设,以及京秦高速及徐尹路潮白河大桥有望年底通车作为宣传主打,首尔·甜城三期主打花园洋房的九里香堤的报价仍然高达4万元每平方米。而位于燕顺路附近的悦榕湾项目楼盘网上报价仍然高达32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城报价则为19000元,但据燕郊的中介称,这个价格很难买到,一般真正买的时候都被要求加价,目前的行情在备案价的总价基础上是加40万元。

为何调控燕郊一手房的影响较小?对此,一名资深燕郊房地产业内人士表示,开发商控盘能力强是一个因素,比如首尔·甜城的九里香堤,开发商手里还有不少房源,报价虽然高达4万,但开发商不会在这个时候开盘,即使开盘,也只会放小部分房源。另外一个因素是,燕郊的新盘确实少,已经很少有住宅用地入市了。楼市调控会不会波及一手房?该人士表示,这要看这次调控要持续多久,开发商的资金链能不能撑住,如何撑不住了,自然就要降价出售。

对于燕郊新房与二手房市场在这轮楼市调控中的不同反应。亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,燕郊楼市与北京楼市一直是相互共振的关系,在北京楼市下行的时候燕郊下跌会更大。目前燕郊二手房市场下跌幅度较大,但新房市场不是面临同样的一个环境,因为燕郊近几年没有供应土地,新房主要是售卖之前的库存,未来新房潜在供应比较稀少的状态,所以从燕郊的开发商角度看更多对赌未来市场稀缺性的一个心态。

关注

炒房客资金成本陡升

燕郊楼市的急剧下行,一些炒房客选择了亏损抛售。燕郊一名中介人士告诉北青报记者,多数在燕郊投资房产的人,在目前的行情下都选择了按兵不动,只有少部分急需用钱或者资金周转困难的人选择在这个时候降价抛售,这部分人往往在燕郊有不止一套房产。

北青报记者在采访中获悉,资金成本的上升是炒房客抛售房产的一个原因。在“不搞大水漫灌,实施稳健的货币政策”的背景下,银行或明或暗地调整了部分消费贷、信用贷的费率;P2P等平台的资金成本也在上涨,一些炒房客难以承受资金成本的压力,选择了抛售房产。

去年8月份在燕郊投资了一套房产的陈先生告诉北青报记者,他的80万首付款中,自有资金只有20万元,其他的部分包括用朋友的银行信用卡透支的30万元消费贷款、支付宝借呗的5万元、25万元P2P平台的贷款。当时赌燕郊的房价还能翻倍,准备拿两年以后出手。但今年以来,消费贷款的利率已经没有优惠,P2P平台的贷款利率快速提升,总体的资金成本年化利率已经超过了15%,腾挪资金变得困难。目前,陈先生已经在房产中介挂出了他的房子,准备降价出售,据陈先生估算,房价上涨的数值减去税费等成本,他的房子如果能如愿出手,大约要亏损20万到50万左右。

燕郊房产中介人士刘先生告诉北青报记者,目前紧急抛售燕郊房产的炒房客并不多,许多有资金压力的都会想办法通过抵押贷的方式套出部分资金,将抵押贷的资金用于还月供。这种做法以前在燕郊的炒房客中较为普遍,现在则需要比较强的关系,但在当前房价下跌的情况下,加上银行审核趋于严格,前期通过高杠杆手法购入高价房的炒房客面临着资金链断流的威胁。

另一个对炒房客的资金成本带来压力的是燕郊租金价格的下滑。据燕郊的房产中介透露,随着燕郊楼市成交量的暴跌,燕郊出租的房源大幅增加,导致了租金的下跌。目前,许多小区的租金跌幅在10%到20%左右,一些投资客较多的小区,租金跌幅甚至超过了30%。本来一部分炒房客就是选择用租金减轻还贷的压力,如今租金的下跌让他们持有燕郊房产的成本变得越发高企。

一名炒房客表示,燕郊的房价只是短暂回调,随着北京市政府动迁、京津冀一体化的发展,燕郊房价会很快反弹。现在这个时候,就是咬着牙还贷也不能选择退出。北青报记者了解到,该投资客的想法在燕郊楼市投资客中具有代表性。他们都认为,只要燕郊的限购一放开,“燕郊楼市就能一夜之间回到从前。”

对于燕郊的投资客,郭毅认为,从投资人群来说,燕郊目前房价其实已经到了相对高位,而且房价弹性过大也是让一部分投资客被套牢。如果未来要投资客进入,则需要燕郊有更大的市场利好拉动。而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,此轮限购将抑制短期炒房客,长远来说,随着京津冀一体化发展,北京向东疏散人口能够承接的范围还是很大的,对应的供应量也很可观。

虽然也有业内人士认为,燕郊的楼市已经告别暴涨暴跌的时代,未来即使回升也是一个缓慢的过程。但北青报记者在采访中了解到,多数在燕郊的房产投资者,都相信燕郊房价还会很快涨回来。一名燕郊房地产业内人士坦言,“围绕燕郊楼市,包括开发商、炒房客在内的一个庞大的群体在对赌。”

他们的想法正如在燕郊落户多年的李女士所称,如果手里有闲钱,肯定还会趁着现在低价再买一套。

财经观察

燕郊楼市是时候告别暴涨暴跌了

短短四个月,北青报记者两次前往燕郊,差异之大令人瞠目。这短短的四个月,燕郊到底发生了什么?都说燕郊是北京楼市的晴雨表,那么我们把目光从燕郊拉回到北京。

从今年北京的“330新政”开始,北京出台了10余项措施调控房地产,力度之大、范围之广前所未见。有一点已经很明确,这一轮房地产调控跟以往有很大的不同,以前的调控更多地着眼于房地产的过热,对一时过高的房价进行抑制,而政策的变化往往随着房价的涨跌而发生逆转。就像许多燕郊炒房者所说的一样,只要调控政策一放开,就展开下一轮报复式上涨。而目前的这一轮房地产调控,则是要从根源上打击房地产的炒作属性,改变房地产过度金融化的现象,最终实现那句看似简单、实则蕴含楼市重大逻辑转变的话:“房子是用来住的,不是用来炒的。”

从“330新政”以后北京乃至全国的楼市调控实践来看,无论是对违法开发商、中介机构予以严厉处罚,还是控制银行信贷、提高二套房贷款门槛、打击首付贷等场外配资等措施,都是要压缩炒房者的生存空间,让房子真正回归居住属性。政府已经从土地供应、金融、财税、立法等方面着手建立房地产发展长效机制,如果还有人认为本轮房地产调控只是“一阵风”,那将是对形势的严重误判。

看清了大形势,我们再头判断燕郊楼市这只“小麻雀”就会多几分把握。正如许多专家分析的一样,在京津冀一体化背景下,燕郊楼市的长期利好不会改变,但过去那种以炒房为主的模式已经走到了尽头。燕郊楼市是时候告别暴涨暴跌的怪圈了,由于前期炒作过度,燕郊楼市将在很长一段时间内逐步回落到它应有的位置。如果能够抓住京津冀一体化这个历史机遇,改变对房地产的过度依赖,那么,燕郊的发展才刚刚开始。

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