一手住宅新政后成交量价趋稳 网签量环比未见减少

梅州网  www.meizhou.cn  2017-05-19 14:38   来源: 南方都市报
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  新政后,大多数发展商反应平静。

  在中介行业发生变化之际,楼市潜在买家也因新政放慢购房计划,等待合适的时机出手。

  “现在想快也快不来了,房源难找,贷款变难变慢”。越来越多的市民,再难以体会到那种买房如买白菜的感觉。不过,让他们较为心安的是,新政两个月以来,广州房价总体相对平稳。

  当前房价维持在较稳定状态,还没有哪些发展商降价,但也没有升价。接下来,发展商为了去货,有可能会将朝向不好的产品与朝向好的产品拉开售价差距,比如朝向不好的就降价出售,先卖朝向不好的。

  ———中地行策划总监谢沁

  有买家手握现金等待合适房源出现

  相对于二手住宅,广州一手住宅在新政后网签量环比未见减少,但同比则减少了5.5%.

  监控阳光家缘数据显示,3月18日至5月17日期间,广州一手住宅网签220 0 3套,但在区域方面,同比除了从化、花都和增城录得上升,尤其是从化升96 .7%之外,其它区域成交都有不同程度的减少。

  而细分之下,5月1日至17日,广州一手住宅网签4203套,日均网签247 .2套。而新政后3月18日至4月底这44天里,广州一手住宅每天的网签量为404 .5套。

  5月至今的网签量减少,与开发商当前获得的预售房源减少不无关系。

  上周(5月8日至5月14日),广州一手住宅新批预售证仅两盘共435套房源,为春节恢复正常上班后的供应最低周。

  不少刚需改善买家手握着大量的现金,等待合适的盘源出现。

  现居番禺的张小姐,从去年下半年就开始计划换房,她曾看中了番禺市桥某盘的学位房,觉得业主高卖了几万元一时没下定决心,“结果当晚中介就来电说房子已卖掉”。后来她在周边一直没找到合适的房子,也为此推迟售卖天河的小房子,被中介数落了一顿。

  今年来,张小姐将需求转向中心区的一手房,但发现“很多盘都只剩尾货,好的产品都在等预售证”。担心到时合适的房子被别人买走,她在5月初已卖掉小房子,“打算揣着现金等合适的房子出来就买”。

  和张小姐一样,白领赵先生去年卖掉番禺星河湾的房子后一直没找到合适的物业,“自己住不比投 资,绝对不能将就”。他只能揣着现金一直看房一直等。

 广州房价已相对平稳

  在3月份两次新政之后,银行也收紧信贷政策。

  截至5月17日,四大国有银行已将广州首套房贷利率上调至基准,而有两家银行甚至暂停房贷,部分银行仍有些许折扣。

  令买家欣慰的是,广州房价目前看上去岁月静好,现世安稳。

  广州链家研究院对该公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析,2017年4月广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅成交均价为26393元/平方米,环比微跌1.4%.

  与此同时,全市二手住宅套均总价也发生了变化。自2016年7月起,广州二手住宅连续9个月稳定在200万元/套以上的水平线,在2017年4月被有效击穿,9区(不含南沙、从化)的套均总价为196 .9万元/套,环比降低10 .8万元/套,降幅为5 .2%,其中越秀、海珠、天河、白云的套均总价数值皆有不同程度的下降。

  广州链家研究院院长周峰分析,多家银行“回归基准”,令准客户在入市后的月供成本有所增加。另一方面,现时多数银行出于控制信贷规模的考虑,对二手物业的评估价采取“保守”策略,倾向于评估一个“相对低值”,也使到准客户在入市前的首付成数不能“恰好”定在最低三成。在可以调动的资金处于相对不变的前提下,买家只能把选择的对象从原来的电梯房转为楼梯房,或“大面积”转为“中等面积”,故而拉低4月的二手住宅套均总价。

  据介绍,在5月1日至17日,全市二手住宅成交均价为26218元/平方米,比4月同期微减1 .8%.而广州9区的套均总价为195 .9万元/套,较之4月继续下降。当中带电梯的物业成交比例为59 .4%,继4月之后再次低于6成,“预计楼梯房物业将在未来三个月内,继续有较好的表现”。

  至于一手住宅,中地行策划总监谢沁表示当前房价也维持在较稳定状态,“还没有哪些发展商降价,但也没有升价。”她认为,接下来,发展商为了去货,有可能会将朝向不好的产品与朝向好的产品拉开售价差距,“比如朝向不好的就降价出售,先卖朝向不好的”。

 被限买家转购周边城市

  在这一波新政中,外来客户继续被拦在广州楼市之外。和往年一样,这些在广州没有购房资格的客户坚定地将家安在了周边的佛山、清远或者中山等城市。

  这些城市,也是广州一手代理行和二手中介行拓展的区域。

  “虽然广州成交量减少,但对公司当前的收入影响不大,因为我们在外市也代理了大量楼盘”。谢沁说,销售目前也在带客往外市成交。

  如果曾在中介留过电话的市民,近一个月一定是接到中介电话推介佛山千灯湖、广州南站周边非广州市区住宅盘,或者公寓及商铺居多。

  上周六,被新政限外的陈先生前往清远看房,“考虑有没可能将婚房买在清远”。令他吃惊的是,今年1月,他曾在清远看过的一个名为“城市花园”的楼盘,“当时售价是4700元/平方米,现在报价是8000元/平方米”。

  而在佛山,这里一如多年以前,仍在敞开怀抱接纳无法在广州置业的人们。

  “3·17新政后,佛山的确多了不少被限购的刚需客,主要以海珠、番禺或荔湾,社保未满五年的首次置业买家居多。”房天下佛山二手房经纪人王林介绍,当前顺德伦教、容桂地铁口附近的二手房均价1万出头,较受广州客欢迎,“这边来看房量明显比以前多了两三成。”

  房天下广州二手房高级分析师李超称,今年4月以来,二手放盘前三的区域分别是南海、禅城、顺德,总挂牌量均超过增城、从化、花都等广州外围区,“所幸虽然看房量增多,但业主惜售现象不多见”。

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  二手中介花样突围扩张

  为了促进成交,目前广州一些二手楼盘集中的地方已有经纪恢复往年的拉客方式,在客流集中处练摊拉客,举牌。而这一现象,在新政出台前较长一段时间是见不到的。

  广州中原地产市场部总经理李粤湘表示,从4月份开始,中原地产经纪人员流动也较之前频繁,“现在看流出量是比流入量大的”。不过,公司仍会根据市场情况积极布点,“广州市场还是有空白点的”。她说,今年来,中原已陆续新开了10多家店,包括一些去年选址的新店。当然,租约到期的,或者实际成交不多的,也会视情况调整。

  而在链家地产,今年来已在萝岗布局两个新店,其中一间已营业,一间正在装修,“我们仍会继续开店,暂时不会压缩人员或关店”。链家研究院广州分院院长周峰表示。

  相对传统三大行,裕丰地产和房天下则开始在新政后大量招兵买马邀请同行小中介加盟。

  房天下广州二手房电 商经理谢淦表示,从3月份开始,房天下二手房电 商开始在全市范围内开展加盟邀约,“对致力于在地产行业长久发展并为购房者提供优质服务的经纪人提供创业平台和创业支持。”

  与以往的品牌授权不同,房天下为加盟商提供大数据技术支持和电子化办公等运营指导,帮助经纪人开拓自己的事业。在市场调整的大环境下,帮助经纪人深植市场,帮助优秀地产从业者在市场变冷情况下建立更强的抵(di)抗力和生存能力。

  谢淦认为,加盟房天下后,经纪人对门店经营会更加负责,与以往低底薪的从业人员相比,加盟者更会从长期经营立场去服务购房者,以往二手房吃差价、阴阳合同的难点问题也会得到解决,不仅对经纪人个人有益,对整个二手市场的发展也非常有益。

  据介绍,从3月份以来,已经有20多家加盟店加盟房天下并已开业运作。

  而裕丰地产的扩张模式更为夸张。

  裕丰地产番禺分公司22分区区域经理邱秀珍介绍,4月份裕丰地产加盟开张了90多间分店。

  “我们是属于创业平台,有的小公司没有好的平台,就可以加盟裕丰,打裕丰地产的招牌和平台”。邱秀珍表示,虽然新政令市场成交减少,但这也意味着当前看房客更实在,交易成功的几率也更高。裕丰地产并没有压缩门店的计划。

  她说,裕丰地产在去年开始大力发展番禺区,“现在新政令市中心房价太高,而番禺区房价还不高,将会有更多人在这里置业”。她说,裕丰番禺区今年的目标是开10 0间店,现在才30间,“以一间店50人来算,人员空缺达3500人”。

  在5月17日于清远职业技术学院的招聘会上,邱秀珍目标是招100人,但只有40人报名。

 

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