房企总裁:一线城市房价不正常 炒房应收60%的税

梅州网  www.meizhou.cn  2017-01-12 09:36   来源: 163.com
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(原标题:绿地总裁张玉良:一线城市房价不正常,炒房应该收60%的税)

1月11日,绿地控股(600606.SH,下文简称“绿地”)发布2016年度业绩快报显示,绿地控股2016年实现营业收入2594亿元,利润总额142亿元,年末总资产6926亿元,较去年分别增长25%、34%和15%。全年实现房地产合同销售金额2550亿元,回款2025亿元,同比增长11%和50%。

绿地控股董事长、总裁张玉良在接受包括澎湃新闻在内的媒体采访时表示,2016年是绿地“大转型”的一年,除了房地产业务之外,在产业结构上,绿地在“大基建、大金融、大消费”领域集中发力,向着一家综合性企业方向转型。

张玉良表示,2017年和2018年将会是绿地经过转型之后的成长期,相信业绩会好于2016年。在备受关注的金融业务领域,张玉良透露,在第三方支付牌照方面,绿地已经签约了一家第三方支付公司,目前正在备案期。而顺利的话,保险牌照也有望能在2017年上半年拿到。

对于未来的房地产市场和房价,张玉良也做了详细分析,他明确表示,一线城市的房价已然偏高,且需要特别重视全域性的房价上涨。“不但市中心贵,郊区房价也高。全世界其他城市都没有这样的情况。”张玉良建议,应当在税收和土地供应上做出调整,对炒房现象征收重税,保障有效供给并限制炒房。

对于2017年的房地产市场,张玉良预测,如2016年一般的火爆现象难以持续,预计今年整个中国楼市销售总额将减少20%-30%。

至于去年开发商高价拿地现象,张玉良建议,最好不要做“地王”,应当合理性地拿地。尤其对于房价、地价已不再呈趋势性上涨的城市,拿地要慎之又慎。

张玉良

以下是张玉良接受媒体采访内容:

澎湃新闻您认为当前中国房价偏高吗?是否存在泡沫?

张玉良:中国房价已经偏高了,泡沫是有的。原因很多,比如货币超发,比如快速城市化、贫富差距在拉大等等,北京、上海等一线城市的房价一定要管。

有一个问题可能大家没有注意到。北京、上海这些一线城市是全域性的高,不但市中心贵,郊区房价也高。全世界都没有这样的情况。

比如纽约的房价是高,但那是局部性的高房价,第五大道房价很贵,但偏远的地方是很便宜的;悉尼也是,悉尼中心很贵,但离中心二十公里意外就便宜了;韩国也是一样,离首尔市中心一个小时地铁的地方房价就不贵了。但别人收入却远远高于我们。

这个情况我要点出来。这是有问题的,会导致一个城市没法有机成长。

合理的情况应该是,有钱人有好的房子住,没钱的人也应该有房子住,人人都有房子住,只是近一点远一点而已。

澎湃新闻怎么抑制这种情况呢?

张玉良:依我的观点很简单,在税收方面做一些调整就可以解决了。比如说,超过两套房的,持有的话,税就要加重;交易更要征重税。就像个人所得税一样征就好了嘛。比如,超过20%利润的就征20%;超过40%利润的征60%。看你还炒吗!

当然,这是在有效供给难保障的城市,没有条件增加供应的城市。

但在有效供给能保障的城市,有那么多足够的地,为什么不增加供应呢?增加供应,房价就下来了。

现在,在金融、贷款方面限制(需求)只是一个方面。但对于很多有钱人来说,这种限制不一定有用,因为他们不需要通过买房贷款,可以通过办企业、办其他产业、抵押物弄来贷款来买房。

澎湃新闻如何看待去年开发商高价拿地现象?绿地未来拿地的策略?

张玉良:开发商高价拿地是在赌预期。没有老板会觉得亏本还要拿,他们只是对于预期的看好。

当然,聪明的人应该要想到,中国的房地产市场与政策调控有太大的关系了。

从过去来看,我们的房价都是趋势性上涨、波动性上涨,好像房价和地价一直是上去的。

但是2015年、2016年以来,情况变化了。在一些城市依然是趋势性上涨,但在另一些城市却下滑了。

所以,作为拿地的开发商就要以判断城市的未来为参照来判断地价。

当然在趋势性上涨的地方,最好还是不要做“地王”,还是要合理性地拿地。

绿地未来基本上也是这个拿地标准:着经济增长走、跟着人口流行走,跟着趋势性上涨的地方走。对于非趋势性上涨的地方,拿地要慎之又慎。

澎湃新闻:您对2017年楼市的判断如何,部分城市会不会有崩盘的危险?

张玉良:2017年的楼市不能跟2016年比,2016年真是疯狂的楼市。2017年,我想整个中国楼市销售的总额要减少20%-30%。

虽然不同城市的市场会有细分,但那些2016年房价疯狂上涨的城市,就算2017年销售再好,也不可能比2016年高。

崩盘不好说,现在一些城市房子没有人买,但是房地产企业也没有人清盘。

澎湃新闻:您是如何看待绿地2016年的业绩的?

张玉良:绿地已经不是一个单一的房地产企业了,我们在其他版块的成长很快。比如大基建。

每一年,我们一些成长型的产业都会比上一年翻一番。消费版块也一样,在翻倍得增长。这方面绿地和其他房地产企业已经不一样了。

当然,我们单房地产板块,去年销售额是2550亿元。

许多关注我们的人都知道,其实在2014、2015年的时候,我们办公为主的商业地产业务很多,但是这两年,政策导向是鼓励住宅,所以许多商业地产做的多的企业就不是很好。我们也是,商业地产这块没有“上来”。

就拿2016年来说,这一年我们极力调整。但调整是有周期的,从拿地到造好房子也要两年。

2014年我们为什么成长的这么快呢?当时中小企业都买办公楼,对办公楼市场就促进了,但到了2015年下班年,商业地产板块下来了,有些小企业甚至退房,所以我们增长就慢了。

而去年3月份以后,一系列的政策叠加,利好住宅,做住宅多的企业就上去了。

但我们还有很多机会,因为过几年办公、商业地产可能还会好起来。所以我们虽然调整,但并不会把商业地产全部取消,只是比例由50%降到35%。我认为,维持在30%左右比较合理。如果政策条件好就把比例调上一点,如果政策条件不好,就把比例往30%下面调一点。

还有,有的项目我们当年没有卖掉,转入经营了,这样的话当年的回报率会比较小。

但需要特别强调的是,不能光看房地产板块。绿地现在是一个综合性的企业,应该看的是总规模。

2017年,我们房地产板块肯定还要增速上升。只是其他产业有可能增速会更快。比如大基建,现在国家政策是全方位支持的,又有市场、有需求。

澎湃新闻:对于房地产销售增长不好的区域,比如东北,有采取什么策略吗?

张玉良:东北在整顿、调整、压缩。一些没有推出市场的项目就暂缓了,先封起来。

澎湃新闻:能否谈谈绿地金融业务的规划?

张玉良:我们规划金融给绿地带来的利润比例在20%。12月30日,我们刚刚签了一个第三方支付公司,合同已经签完了,但因为现在还在备案,所以暂时不能公布。另外,保险牌照过段时间可能会批准,我想今年上半年有希望。

澎湃新闻:请问您对2017年、2018年绿地的业绩预期?

张玉良:2014年、2015年绿地是经过了深度的调整。而2016年开始,我们进入了一个新的成长期,所以相信大家会看到2017年、2018年增长远远好于过去两年。

澎湃新闻:绿地对于特色小镇非常关注,在您看来特色小镇要怎么发展?

张玉良:特色小镇的关键是产业。另外,特色小镇的选址很重要。

我们现在选择的主要是一线城市、一线半城市,在30至50公里的距离,又有特点、又有生态,再把其他功能配起来,做养老、健康、养生等等,我觉得就会成功了。

比如我们在崇明岛的项目,还有杭州湾的项目,今后就是特色镇。

近期,我们在江西又要做健康小镇、旅游小镇,在郑州也签了两个项目。

我们选的都是要有溢出效应的地方,从大城市过去时间短、交通方便,另外环境好,有高的幸福指数。另外,我们现在还会和大基建一起做,强调各产业协同发展。

澎湃新闻绿地在长租公寓方面将会如何投入?

张玉良:我们在2017年会上马一大批长租公寓。我们现在计划结合我们的商办地产。

现在的情况是,在同一个地方,住宅的价格和商办的价格可以差80%,这其实是错配了资源。所以如何做好协调是个问题。

我们马上要拿出20个长租项目,用自己的酒店公司来运营。现在基本有两类,一类是新建的,另一类是把原来的办公项目改造,然后持有经营。

这些项目的地理位置都是在大城市,一种是位置不错的,另一种是交通便捷的地方,比如产业新城、有高铁站、地铁站的地方。在安徽、济南、成都等地方都有我们的项目。

澎湃新闻2016年绿地在海外地产项目上取得了不错的成绩,您是否担心外汇管制会影响未来绿地海外项目的销售?

张玉良:严管对市场肯定会有影响。另外现在还碰到一个情况,之前已经买了房子,现在钱却出不去了。所以我们要有新的对策。

但是,影响的并不是全部。因为有很大一部分海外买房的人,他们本身就在国外,这就不涉及到钱“出去”的问题。

澎湃新闻您所说的对策是会放缓海外投资的步伐,或者收缩海外项目吗?

张玉良:没有。现在我们总体保持平稳态势,但是会转变商业模式。

过去我们都是卖方,但现在有些项目经营回报很好,我们就没有必要去卖,我们可以转型为运营。

另外,我们不一定是独资,可以采取合资,我们可以做代建,收取一部分回报,给投资者打工,输出的是技术。

这些都是转型的方式。

 

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