【深度报道】住宅小区广告收益流向何处?

梅州网  www.meizhou.cn  2016-09-26 08:43   来源: 梅州日报
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大多数小区出入口旁边都设置有大幅滚动式广告牌。

大多数小区出入口旁边都设置有大幅滚动式广告牌。

电梯除出入口,三面墙均挂上广告牌匾。

电梯除出入口,三面墙均挂上广告牌匾。

楼层大堂也挂上了广告牌匾,电梯出入口处也有电子广告显示屏。

楼层大堂也挂上了广告牌匾,电梯出入口处也有电子广告显示屏。

      本期主持 练海林 廖晓对本文亦有贡献

  图片:本报记者 摄

  直击

      住宅小区广告越来越多

  李先生居住在梅州城区江南路附近某成熟小区,小区300多户业主,规模不算大,却是每个电梯、楼体大厅都贴满了商超购物、装宽带、建材家居等各类宣传广告,小区大门旁,大约3平方米的灯箱广告牌上也循环滚动着大幅广告。

  不仅李先生所居住的小区,梅州城区彬芳大道、梅水路、正兴路等一带,以及梅县区新县城等的较为大型成熟的小区,地下车库墙壁、走廊、电梯里,或多或少都能找到广告牌的踪影。这些广告中,灯箱广告、LED广告、墙体广告都有相应的照明,路过的业主均可以明显发现。

  对于小区里越来越多的广告牌,李先生和不少业主一样并不知道是怎么回事。“有时候不经意地发现:‘哎,这边怎么多了一个灯箱广告?’但也没想太多。”李先生说,“但偶然间也会思考,这些进入小区的广告,商家一定给了钱,那么钱是不是给了物业公司呢?占用了业主的公共资源及空间,按理来说,这个钱应该给全体业主。但我作为业主,却一点都不知情。”

  “广告怎么就进来了?我们不知道。广告收益到哪里去了?我们不知道。最令人难以接受的是,部分广告使用小区公共用电,这些公共用电电费是我们业主支付的,这是不是相当于我们出着地方出着钱,而让广告商、物业公司得益?”梅县区府前大道一大型小区业主叶先生这样提出疑问。

  这些小区广告究竟有多少收益?是不是物业公司收了这个钱?不少物业公司的工作人员对此也支支吾吾避而不谈。李先生所在小区物业负责人在得知记者来意后表示“小区物业的亏损大”,避谈广告收益。而正兴路一小区物业公司员工在接到记者电话后,直接说不接受采访,没办法回答记者的问题。有的物业公司的工作人员则简单解释,收入“主要用于补贴物业管理的费用”,也用作小区内相关设施的经费。

  在无法从物业公司获得具体答案的前提下,记者侧面向一家负责开发、承包住宅小区广告的公司了解到,该公司已经进入梅城40多个小区,共设置50多个大型灯箱广告牌,同时经营着不少电梯广告。该公司负责人告诉记者,商家租用灯箱广告费用为一幅每月1000多元,电梯广告一幅每月100多元,可根据商家做的广告量进行优惠。记者粗略计算了一下,按照1个灯箱广告平均2个商家广告、一个广告以每月1000元保守估算,广告公司50个灯箱每年可收120万元。假若这些收入全部归广告公司与物业公司所得,五五分成后各得60万元。平均到40个小区的话,每个小区物业公司可获得1.5万元的年收入。这还只是单一灯箱广告的收入。

      质疑

  广告收益究竟去了哪里?

  但是,这些广告收益,是否就如部分业主所想,全落入了广告公司和物业公司的口袋呢?

  记者也采访了梅州市物业管理协会一位工作人员,他是从事物业管理行业已有16年的“老物管”。他介绍,目前全市共有71家有资质的物业公司。目前,随着城区住宅小区的完善,一些广告也随之进入到小区的电梯、公共区域、车库。但这些广告分政府公益广告和商业广告,政府公益广告无偿、商业广告收费。

  小区收费商业广告,还得区分前期物业管理(业主委员会成立之前)和业主委员会成立之后的物业管理。(前期物业管理的签订合同双方是开发商和物业服务企业,但合同对全体业主同样有效;业主大会、业主委员会成立后的物业服务合同,签订合同双方是业主委员会和物业服务企业。)“前期物业管理期间,小区物业收费较低,不少业主仍未入伙,物业管理的运行较为困难,一般情况下广告收益都约定补贴物业管理;业主大会、业委会成立后,广告的投放和收益按照双方签定的合同约定,物业企业和业委会可对广告收益进行分成。”他说。

  为什么要分成?这位“老物管”解释,灯箱广告等广告牌,属于小区内的附加项目,在原有物业管理基础上,增加了公共用电,以及保洁、管理等相关成本,物业公司需要增加相应的支出,因此需要从广告收益部分进行填补。“但我们计算了一下,假如一个灯箱广告牌收益,由物业公司及业委会五五分成,物业公司获得的五成收益,也依旧难抵灯箱广告用电、保洁管理等的支出。相当于说,设置灯箱广告,物业公司没有得到实惠,甚至有可能亏本。”

  “老物管”说,很多业主不清楚物业情况,因此也经常误解物业公司。物业管理涉及多方面,不少项目、信息也会与业委会商议协调,但并不能保证每个业主都对物业了如指掌。这是容易造成双方矛盾的原因。这需要业主和物业企业多沟通交流才能化解。

  梅城江南一小区业委会成员陈锡名先生表示,其所在小区业委会的确与物业公司有广告利益分成一事,但具体约定如何分,其表示不便透露。业委会所得利益分成,均用于小区业主活动、业委会开支、小区设施维修等内容。

  业主李先生则表示,其所在小区已经完善多年,但是业委会一直未成立,所获得的广告收益均为物业企业所掌控。这种有物业多年却没有业委会的小区,在梅城也有不少。

      提醒

  及时合同约定避免矛盾

  小区广告收益究竟属于谁?市住建局房地产市场科相关工作人员在接受采访时说,对于广告进小区,《广东省物业管理条例》中第五十三条有着明确的规定:“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。”但归全体业主所有,并非一定要以现金形式发放给业主,也可以按照业主大会的决定怎样使用。

  对于广告投放及收益使用情况,如果小区的业主委员会与物业公司签订有托管合同,可以按照合同中的约定,对广告收益进行分成。据介绍,前段时间,梅州城区江南、江北及梅县区,也发生过3起小区物业管理方面的纠纷,其中2起,正是小区物业公共收益核算不明确、物业收支迟迟未公布引起。因此,要避免小区广告收益变成糊涂账,小区业委会要及时与物业公司进行合同约定,明确条款,避免下来产生纠纷、矛盾。

  “业主可以先看看自己签的小区管理规约中,对小区公共区域广告收益是如何规定的。”如果“小区管理规约”没有对小区公共区域的广告收益作出规定,那么业委会需要及时提出并明确,避免以后发展成为糊涂账。

  另外,按照《广东省物业管理条例》中第四十九条规定,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主代表、业委会对公布的收支情况有争议的,可以要求进行查账,或者邀请第三方审计单位进行核查。

  据悉,目前梅城住宅小区物业公司大部分均有每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。但是数据明细不够具体、收支情况未被业主认可的现象也较多存在。

      案例

      全国首例小区广告案判决

  小区广告收益归业主

  物业公司与小区业委会物业管理服务合同期满后,业委会认为物业公司应返还其在管理小区期间所取得的广告费收益,物业公司拒绝返还,业委会将物业公司诉至法院。2015年9月,青岛市崂山区人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出一审判决:山东某物业公司返还小区业委会广告费4.34万元。据悉,这是全国法院判决的首起业委会向物业公司讨要电梯广告费案件。

  法院经审理查明,2007年11月至2010年12月,山东某物业公司与青岛市崂山区某花园小区业委会签订物业管理委托合同,约定由该物业公司为小区业主提供物业服务,在物业管理合同履行期间,物业公司与多家公司签订电梯广告合同并收取了广告费用。2010年12月31日物业管理合同期满后,物业公司一直未交还其管理期间所获得的广告收益。多次索要未果后,小区业委会起诉要求物业公司返还广告收益。

  法院审理认为,物业公司为小区提供物业服务期间,利用小区内公共设施进行经营所得的收入归全体业主所有,相应的广告费收入也应归全体业主所有,应由全体业主决定其使用,物业公司无权处置这些费用,故物业公司应返还广告费。最终,法院做出判决:山东某物业管理有限公司返还青岛市崂山区某花园业委会广告费4.34万元。

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